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到目前为止，已经一共有三个房地产投资信托在香港上市，分别是香港的领汇、长江实业的泓富和这个礼拜上市的越秀REIT。领汇代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富代表了大型香港房地产商套现部分其持有香港地区物业的例子，而越秀REIT则是第一家以中国为主题的房地产投资信托，三个REIT各有特色。
从香港REIT市场的发展情况来看，笔者认为2006年将是房地产业融资炽热的一年，房地产证券化市场将会多方向发展，并且空间巨大。领汇和泓富的成功将触发香港大型房地产商的套现热潮，它们将会把属下二、三线的商业性房地产项目组成REIT。但是房地产商们会保留最优质的资产作为集团公司的重要资产支撑，不可能把所有的物业以REIT形式卖出套现。
国有发展商和红筹发展商将会是REIT市场的最大得益者。国内房地产融资长久受到国家宏观调控的影响，但国有背景的发展商资金实力雄厚，融资渠道也比较多，在政策和土地资源方面也享有特殊的优势，在国内商业房地产在境外大热的情况下，目前绝对是一个好的套现时机，原有的发展商也可以通过物业管理服务和成立独资或合资的REIT经理人，享受到持续的收益。由于这类型发展商已经拥有上市的旗舰和国际资本市场运作的经验，他们在国际投融资市场中容易获取更大的利益和谈判筹码。
另外一类则是较弱势的民营发展商。尽管我们看到民营发展商采取较高调的方式去推销自己的企业，但是资金实力毕竟比较弱，在宏观调控的因素和国家对资本投入比例提高的影响下，这些企业正是外资盯住的目标。一些企业卖断了属下的物业（商场、办公楼、货仓等等）给外资，作价可能是净资产（通过国际标准计算的物业价值）的折让。外资始终远比民营发展商了解国际行情和评估标准，但很多时候这个“国际净资产折让价”可能也会接近国内市场一般接受的“国内净资产”价格。当然，物业净资产取决于现金流的计算，外资在收购的过程中，会按照过去的经验加上一些溢价因素，这些溢价因素包括一些“硬件”和“软件”素质的提升工作，外资也会翻新物业以提升租金收益。很多外资正是看中内资和外资在物业价值认知度的差异，而大举买入国内商业性房地产。目前正是一个黄金窗口，外商可以低于“国际净资产价”买入民营发展商手中的地产项目。
这类型的REIT表面上也可能是打着民营地产商REIT的旗号，但本质上已经是属于外资REIT类别，是披着民营企业外衣的外资REIT，民营的定位也只是一种市场推广噱头，如果属下物业的控股权在注入REIT之前已经由外资持有，在法律意义上，应该被定位为外资REIT。笔者相信每个REIT在某方面也可以拥有一些“第一”以作卖点，在往后日子里发行的新REIT中拥有的“第一”会显得越来越牵强，投资者需要仔细甄别。另外，REIT作为一种收益型的金融工具，除了房地产的周期会影响到净资产价格外，REIT的价格也会受到利率环境的影响，不会出现只升不跌的情况。
从部分的例子中，我们可以看到，外资趁着民营发展商的资金危机，把原本属于民营发展商的利润拿走了几乎大半，把新项目的风险留给原有的民营发展商。视乎情况，相关的REIT会有条件地收购素质高的项目（民营发展商要承担一定的资金风险），这情况可能并不是普遍国内房地产业界希望看到的。中国地产发展商长期依赖银行的支持，项目发展的时候，发展商可能会抱有一定的投机心态，在信贷紧缩的日子则会容易产生不良资产，而影响到银行资产的素质。外资的进入解决了部分的问题，但是国内发展商也付上沉重的代价，把大部分的利润拱手相让。
笔者一直呼吁国内应该尽快发展本土多层次和多元化的房地产融资平台。发展本土REIT市场可以说是第一步，国内可以借鉴香港REIT市场的发展和相关条例。这对国内的银行业、房地产业、投资者和城市的发展和规划也会带来正面影响。